謝媽媽辛苦了大半輩子，好不容易子女皆長大成家，在享受含飴弄孫、天倫之樂之餘，心裡盤算著現在經濟這麼不景氣，不妨將目前無人居住的老家出租，除了可以賺些零用金，亦可減輕子女們的負擔，於是在老家門口張貼「吉屋出租」，並向文具店購買房屋租賃契約書。是否如此即可從其所願？
從信義房屋網站所公佈國內民眾心目中的「十大惡房東」及「十大惡房客」（註）的排行來看，其爭議的重點不外乎錢及房屋本身等問題。謹就下列四方面提供建議，做為欲出租或承租房屋者之參考：
一、 簽約前慎選房東及房客
（一）就房客而言：
1.不動產登記係屬於公開資訊，在簽訂房屋租賃契約前，可記下門牌號碼，再向地政事務所申請建物及土地登記簿謄本，瞭解出租房屋之基本資料，例如：地號、建號、所有權人姓名、是否為違建、是否遭法院查封等，可避免因向無權出租之人承租房屋致受騙或日後依法被迫搬遷等情形發生。
2.除了上述查詢外，亦可向租屋鄰居打聽房東以往為人，做為是否承租此房屋之參考。
（二）就房東而言：
1.親自與房客面談，觀察其談吐及人品。
2.核對及影印房客之身分證，了解房客是否已成年，並問明有哪些同住家人、任職單位的電話及地址等背景資訊，可有效避免冒名承租、租約無效或不付房租等情事的發生。
二、 訂定書面租賃契約
口頭契約雖具有法律效力，惟日後若有糾紛時，恐有不易舉證之慮，建議將協議內容逐條書寫。簽訂書面租賃契約之重點概述如下：
（一） 租金方面：
1. 一般由雙方參酌市場行情及出租房屋之條件而訂定，另土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此條文為強制規定，雖對房客較為有利，但一般需透過法律訴訟方可達成，因其較市場行情為低，如主張此項規定，房東通常不願出租房屋，而房客因怕麻煩，因此甚少人採用。
2. 租金調整可約定參考物價指數、公教調薪幅度，較具公信力。
（二） 押金方面：
土地法第99條規定，押金不得超過二個月房屋租金之總額，若已收押金超過前述金額的部份，得抵付房租。一般而言，押金大多為月租金之1～3倍，若房東為避免房客濫用水、電或電話而一走了之，通常收取3～5倍的押金來增加保障。
（三） 租期方面：
1. 民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。另房東應注意民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。若變為不定期限租賃時，房東通常較難收回其房屋。
2. 一般而言，如房東欲提早終止租賃契約，大多約定須支付2～3個月租金予房客，做為補償；房客若是主動要求提早終止租約時，亦須以若干個月租金做為補償，其多寡視雙方之約定而定。
（四） 可否轉租方面：
民法第443條第一項但書規定，租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。故房東若欲避免有二房東的情形發生，可在租賃契約中註明「禁止轉租」。
（五） 傢俱保全方面：
為避免日後房客搬家時，將房東之傢俱順便帶走，可在出租前拍照做為日後爭議之憑證，並用文字對房東之傢俱明確描述，例如真皮沙發（可避免惡房客以布沙發置換之情形），並約定如有短少，可就其賠償金額從押金扣除，對房東之權益較有保障。
（六） 房屋及設備的修繕方面：
一般而言，除另有約定者外，出租房屋之正常損壞應由房東負擔修繕，若房東不理睬時，房客就其自行修繕所支出之費用，可依民法430條規定向房東請求償還或從房租中扣除；房客若疏於通知房東而使其損失擴大時，房東則可依民法437條向房客要求賠償擴大損失的部份。
（七） 出租用途方面：
房屋出租若供商業使用時，房東需事前瞭解房客從事的行業是否合法或有無違反當地政府之土地使用分區管制規定。
（八） 使用限制方面：
明定生活公約，將房客違規情形一一列舉，例如：不能開伙、不能賭博等。
（九） 其他方面：
如是否要求連帶保證人。
三、 租賃契約宜辦理公證
為了避免房客遲延或拒絕給付租金或遷讓房屋，致須透過冗長的法律訴訟程序解決，建議將租賃契約辦理公證，公證書可加註「承租人遲延給付租金或返還房屋時或出租人遲延返還押金時，皆應逕受強制執行」的條文，將來可據公證書聲請強制執行，以迅速解決租賃糾紛，對雙方均有強大的約束力。
四、 稅務申報之注意事項
目前稅務稽徵作業皆已電腦化，漏報或少報租金收入，恐因此受罰。房東在申報租金收入時，若採用標準扣除額，可將租金之43%做為修繕支出而不用申報；若修繕金額超過43%時，可採列舉申報較為有利。
在微利時代做一個「包租公」或「包租婆」收取租金，似乎是一項不錯的理財管道，若謝媽媽能參考上述建議並執行，則在出租房屋時，應可有效避免租屋糾紛，安心當個快樂的包租婆。（本文轉載自「遠東紡織法制室電子法令通報」）
＊註：網址http://www.sinyi.com.tw/news/news-press-content.aspx?id=9&p=2
＊參考資料：
．閻鳳婷，選房客宛如挑女婿：出租房子收益不是很多，如果不幸遇上惡房客,麻煩可大了，經濟日報，1996-05-26。
．李美惠，房東房客釐清契約好聚好散：租金，隨公教調幅起舞較合理；押金，土地法規定不能超過2個月；租期，若沒約定收回房子就難了；損害，自然損壞部分房東負修繕之責，聯合晚報，1994-05-10。
．林韋任，安心當寓公 四步驟不可少，聯合報，2004-08-14。
．李惟平，〈別讓權利睡著了〉：租屋辦雙證 房東房客都有保障，經濟日報，2002-05-08。
．洪雅齡，得不償失：房租以多報少風險大，經濟日報，1994-12-18。
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